上线 2 年多市值近万科，“房住不炒”下贝壳找房能成千亿级公司吗

贝壳找房在今年 7 月 24 日向 SEC 递交招股书，不到一个月后的 8 月 13 日，贝壳找房团队在北京国贸实现了 “敲钟仪式”，股票代码为 “BEKE”。至此，贝壳找房在纽交所正式挂牌交易。

贝壳找房发行价定为 20 美元 / ADS，将发行 1.06 亿股 ADS。高于此前公布的 17 美元 - 19 美元发行价格区间上限。

作为 “中国居住服务平台第一股”，贝壳找房上市首日的表现十分亮眼。贝壳找房收盘报 37.44 美元，较发行价大涨 87.2%，市值一路冲到了 422 亿美元。这个市值逼近万科，超过了恒大和碧桂园。

值得注意的是，今日 BAT 三巨头之一的Baidu公布 Q2 财报，营收和利润均超预期，但盘后跌了 1.22%，收盘价 124.57 美元，市值仅剩 429.35 亿。

从市值上来看，贝壳找房与Baidu仅剩下了 7 个多亿的差距。这位后起之秀，可谓来势汹汹。实际上，贝壳找房是 2018 年 4 月上线的，距今只有 2 年多。

一、迅速穿越疫情影响，2020 上半年净利润 16.1 亿

受疫情影响，今年第一季度重线下的房产交易市场受阻严重。

根据相关数据显示，虽然今年一季度新房合计成交规模降幅达到近三成，二手房成交量同比减少 44.6%。

但因贝壳找房的模式已不再是 “纯线下”，而将业务转变为 “线上线下”相结合的模式，经疫情考验后 , 贝壳找房反而做到了逆势增长。

贝壳找房 IPO 招股书显示 , 贝壳找房 2020 年上半年达成 1.33 万亿元的平台成交总额 (GTV,Gross Transaction Value), 相比上年同期的 8900 亿元增 49.4%。2020 年上半年贝壳找房实现营业收入 272.6 亿元，相比上年同期的 196.1 亿元增长 39%；净利润为 16.1 亿元，相比上年同期的 5.6 亿元增长 188.6%。

另一个值得注意的点在于，2019 年贝壳找房通过 220 多万笔交易 , 产生了 2.13 万亿元的 GTV(总交易额)。而据 CIC 灼识咨询报告显示 , 中国住房市场在 2019 年 GTV 为 22.3 万亿元。

这意味着贝壳上市前已占据了近 10% 的市场份额。可以说，无论是企业上半财年数字还是外界环境 , 贝壳找房 IPO 上市的时机已经成熟了。

但事实上，贝壳营收增速不断上涨的同时，也面临着长达三年的严重亏损。

据企业财报可知，贝壳找房在 2017 年—2019 年分别产生了 5.38 亿元人民币、4.28 亿元人民币和 21.80 亿元人民币的净亏损，以及在截至 2020 年第一季度产生了 12.31 亿元人民币的净亏损。

贝壳找房的招股书中透露，预计将来还会继续产生大量成本和支出以进一步扩展贝壳的业务，使得企业更难以实现盈利。值得注意的是，从招股书上来看，贝壳亏损很大一部分原因是因为行政和一般开支占据了较大比例，这部分支出源于给予了一线销售人员和相关代理人丰富的报酬。背后的目的是留住人才，用高投入换取企业规模和未来的长远发展。

左晖对于贝壳的亏损解释道，“我们认为，成功的唯一途径是建立在正确的事情上，即使这很难。最困难的部分是，在实现长期增长和取得更大成果之前，做 “正确”的事情通常会伴随着经济利益的短期牺牲。”

谈及上市节奏时 , 左晖表示 “我们提交这份招股书时 , 疫情还在全球发展 , 为什么还是按原计划启动 IPO 进程而不是推迟一段时间 , 我们更认为一个成功的 IPO 取决于公司的价值而非其他。”

二、幕后资本雄厚，腾讯系第二大股东

2018 年 4 月 23 日，已经是中国二手房市场最大玩家的左晖决定转换赛道，链家集团倒攻线上，从直营的模式切换到了大居住平台贝壳找房。

“从垂直到平台 , 从交易到居住 , 这才是我们今天的核心战略。” 这是左晖在招股书披露同日，发布了致股东的一封信中的表述。

在他的蓝图里，贝壳希望给行业提供一个核心的基础设施，链家则成为贝壳找房平台中最大的自营品牌，与其他加入的中介品牌，共享平台带来的线上客户、房源和服务。

截止 2020 年 3 月 31 日，贝壳找房二手房交易服务覆盖 103 个城市，连接新经纪品牌 252 个，连接线下门店超过 3.8 万家，连接经纪人超过 37 万人。

贝壳要做大居住平台的野心和效率，受到了腾讯的青睐。

腾讯最早在 2016 年就参与了链家的 B 轮融资，2017 年 4 月又以战略投资者身份继续加码。此外，腾讯也参与了链家旗下自如的独立融资。2020 年 3 月贝壳找房又确认了 D + 轮超 24 亿美元的融资信息。根据贝壳找房招股书，目前腾讯在贝壳持股 12.3%，已经是其最大的外部股东。

腾讯对于贝壳找房的投资，本质上是一场双赢。

贝壳找房千亿估值背后，获得了不少大股东腾讯的支持和帮扶。2018 年贝壳找房进驻腾讯新闻的房产入口。2019 年 4 月，贝壳找房正式开通微信钱包入口，成为微信第三方服务 “十二宫格”推荐服务之一，与京东、美团、拼多多等大小巨头并列。

今年 7 月 16 日，贝壳找房宣布为腾讯系 QQ 浏览器、看点快报、QQ 看点等多款信息流产品提供房产信息和服务内容。

而贝壳找房的出现，也正好可以补齐了腾讯在居住领域的拼图。目前，微信端口已经将衣食住行核心需求全部满足，而贝壳找房就是那个 “住”，完成了其对房产领域的布局和流量收割。

除腾讯之外，贝壳找房的幕后资本 “天团”还包括软银、高瓴、红杉等。据了解，贝壳集团创始人左晖持股 28.9%，为第一大股东。其次为腾讯持股 12.3%，软银 10.2%、高瓴资本 5.3%。

三、“前狼后虎”竞争激烈，未来营收需更加多元化

在贝壳找房疯狂成长的这几年，他与房产中介端口之王 “58 同城”的恩怨，成为了地产中介市场最热门的话题之一。

2018 年 6 月，姚劲波组织的 “真房源誓师大会”召开。与会嘉宾包括：我爱我家董事长谢勇、中原大陆区主席黎明楷、麦田房产副总裁吴存胜、龙湖冠寓数字总经理王晓东等。

2019 年 4 月 23 日，左晖发起新居住大会，来自全国超 800 位中介品牌方、店东、店长来到北京，庆祝贝壳找房一周岁。这场大会中途，58 旗下安居客指责贝壳盗用房源信息涉不正当竞争，向法院提起诉讼，并索赔 9000 万。随后，贝壳以同样的理由反诉安居客，索赔 1 亿元。

在这场涉及行业利益之争中，拉帮结派、攻击争吵、甚至诉讼封杀仍在轮番上演。在多家竞争对手的围攻下，贝壳找房如今的境遇可谓前狼后虎，即便 IPO 已成功，仍还远未到高枕无忧的时候。

除了激烈的竞争压力之外，贝壳找房还必须探索出一条更加多元化的营收模式。

在贝壳找房目前的营收构成中，主要为存量房交易、新房交易以及金融服务、房屋翻新等新兴业务三大板块，其中存量房和新房的交易收入占总营收的比重超 97%。

比起 “大居住平台”的目标，贝壳找房目前只建构出了大厦一角。

在左晖的蓝图中，未来的贝壳业务将涉及不动产住宅的全产业链，分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域。

为探索更多元化的营收模式，在 2020 年 2 月，贝壳针对新房业务，正式推出了涵盖 VR 看房、VR 带看、在线认购、无理由退房、在线退款等多个功能的 “VR 售楼部”，为购房者提供看房、选房、认购的一站式线上购房服务。除此之外，贝壳找房还推出了 “被窝家装”, 涉足家装服务 , 社区服务等领域。

可以说，虽然贝壳 IPO 成功，但距离平台大池的终点仍有漫长的道路要寻找、摸索、攀登。在冲击千亿市值的道路上，贝壳还有许多的想象空间。