长租公寓爆雷提醒人们回归常识

近期，长租公寓爆雷的消息不断从各地传出，这些爆雷事件中，有的住户交了多个月租金现在却因为经营方跑路而被扫地出门，甚至没地方住了还背着一笔债务，有的房东当初相信了租金按年递增的承诺，现在却面临被迫减租或毁约的选择。长租公寓爆雷与疫情有直接关系，但这一行业存在的问题潜伏已久，甚至可以说是从娘胎里带来的。长租公寓，就是以一定价格从房东手中拿到房源，再通过装修提升居住条件，以更高的价格分租出去，经营者赚到的是差价，成本则主要包括重新装修和运营费用，显然，这个差价不能太离谱，否则租客宁可多费点劲去寻找直租的机会，但一套房的装修费用少则几万，多则十几万，这一商业模式决定了长租公寓只能是一门很普通的生意，有人测算其回报率仅有几个百分点。这种生意并非没有风险，其风险在于经济形势不好时出租率下降及租金下跌，而成本大多被长期合同锁定，对于风险生意，几个百分点的回报显然是缺乏吸引力的，资本蜂拥而入显然不是为了正常的经营利润，这是明眼人一开始就能看得出来的。

资本盯上长租公寓，一个原因是经营者寄望这种二房东模式逐步挤压散租市场空间，进而形成垄断，成为租赁市场的主导模式，果如此，它就有可能变成好生意；另一考虑，就是将其视作一个金融工具，不通过经营赚钱，而靠金融来赚钱。长期公寓的出现是近年来经济活动过度金融化的产物，而对于经济过度金融化，这些年人们缺乏应有的警惕，似乎一切东西进行金融运作都是合理的，可以接受的。在一定的条件下，金融确实有利于激活实体经济，但过度金融化会在经济体内埋下一个又一个风险点，P2P、小贷等问题，实质也是过度金融化。全社会应该反思一下，金融活动的边界到底在哪里，金融工程的思维真的可以运用到所有经济活动中去吗？

长租公寓突然加速发展，政策助推是不可忽视的因素。之所以出现鼓励长租公寓发展的政策，是希望借助长租公寓来解决城市的居住困难，但不得不说，这是缺乏深入调研的产物。

培育一批二房东并不会增加一平米的居住面积，不能改善供求关系，指望它解决老百姓租房难问题无异于缘木求鱼，相反，二房东普遍出现后只会让人们的选择变得更少和居住成本被动上升。在政策助推长租公寓发展之前，一些发达城市已自发出现了一些二房东经营模式，但主要是一些小规模的资本在运作，即便是这些小规模的资本参与，对社会中低阶层的居住问题造成的负面影响也已有所显现。与制造业不同的是，租赁市场并不存在规模效应，根本没有培育大资本二房东的必要，正确的思路应该是极力维护散租市场的自由交易，对资本可能对租赁市场造成的破坏保持警惕。

产业上的鼓励政策还为过度金融化提供了燃料，虽然相关的产业政策并不鼓励经营者去搞杠杆运营，放大风险，但客观上让金融机构、社会资本甚至房东和租房者丧失了应有的警惕，或者提高了承担风险的意愿。

对经济运行的线性思维，也是长租公寓出事的一个重要原因。近年来，物价、房价和租金持续上涨，让社会各方形成了将永远上涨的预期，社会经济波浪式发展的常识被人遗忘甚至有意丢弃。线性思维让一些资本丧失风险意识，就是房东签下长期合同、租客签下租金贷背后也或多或少与此思维有一定关系。

虽然长租公寓目前出现一些问题，但它占整体经济活动比例很小，对金融稳定和社会稳定的威胁并不大，但长租公寓从泡沫式发展到迅速频繁爆雷仍是一个教训，它提醒我们，一切经济活动都要建立在常识上。